山西自考网资料下载《资产评估》第四章　房地产评估8

第五节　建筑物评估的特点xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

　　一、建筑物及其分类
　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。
　　（一）按建筑物承重结构分类
　　建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。
　　1.钢结构。
　　2.钢盘混凝土结构。
　　3.混合结构。
　　（1）砖混结构。
　　（2）砖木结构。
　　（二）按建筑物使用功能分类
　　建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。
　　1.工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。
　　2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

　　二、建筑物评估的特性
　　（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点
　　建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。
　　（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约
　　我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。
　　（三）建筑物功能、用途及评估方法
　　通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能用途有关。

　　三、建筑物评估时需考虑的因素
　　1.物理因素
　　这是建筑物价格的决定因素。
　　2.环境优劣的影响
　　外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。
　　3.经济地理因素
　　在我国政治经济文体发展极不平衡。
　　4.新旧程度
　　土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。
　　5.用途
　　某一具体建筑物的用途可能是单一的。
　　6.产权
　　建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。
　　7.政策因素
　　国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。
　　8.供需状况
　　地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。
　　9.其他因素
　　如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

　　四、建筑物评估的原则
　　（一）替代原则
　　在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。
　　（二）最有效使用原则
　　由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。
　　（三）供需原则
　　建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。
　　（四）房地合一原则
　　1.建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。
　　2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。