山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估9
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发布时间:2012年09月26日
第六节 建筑物评估的方法xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
一、成本法
(一)建筑物成本的构成
1.建筑安装工程费
建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。
2.前期费用
一般包括:(1)规划和可行性研究费;(2)工程设计费;(3)人防工程设计费;(4)“三通一平”费;(5)地上附属物拆除费;(6)工程标的编制费;(7)工程招投标费;(8)合同预审费;(9)公正费;(10)鉴证费。
3.其他费用
包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。
4.间接费用
主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意,不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。
5.合理利润
是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。
6.资金成本
是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。
7.税金
是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。
黑龙江省某企业,一座建筑面积为1956平方米的建筑物,评估基准日为1997年11月30日的重置成本的构成及估算。(计算数字保留到个位)
A.综合造价 1571615元
(1)直接费(I+II+III) 1089312元
I.定额直接费(a+b+c) 1001205元
a.主要材料费 614840元
b.其他材料费(a×18%) 110671元
c.人机费(a+b)×38% 275694元
II.其他直接费 50061元
冬季施工增加费I*1.8% 18022元
雨季施工增加费I*3.2% 32039元
III.现场经费 I*3.8% 38046元
(2)间接费用 I*4.9% 49059元
(3)计划利润 I*10% 100121元
(4)其他费用 32239元
供暖费用 I*3.22% 32239元
(5)上级管理费、造价管理费、定额测定费
[(1)+(2)+(3)+(4)]*0.33% 4193元
(6)劳动保险费
[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*3.48% 44367元
(7)税金[(1)+…+(6)]*3.41% 44988元
(8)工程费用合计[(1)+…+(7)] 1364279元
水、暖、电、室内配套设施工程造价,根据工程决算,按平方米造价测算。
集中上下水及采暖 60元/平方米
电照明 38元/平方米
消防 8元/平方米
【答疑编号:10040301针对该题提问】
由此计算的水、暖、电工程造价=(60+38+8)*1956=207336元
综合造价=土建工程造价+水暖电工程造价
=1364279+207336
=1571615元
B.前期费用及其他费用 363329元
(1)前期费A*0.44%(含科研费0.14%) 6915元
(2)建设工程规划管理费
建筑面积*1.6元/平方米 3130元
(3)勘察设计费A*1.4% 22003元
(4)市政工程设施费A*0.14% 1572元
(5)消防设施配套费A*0.8% 12572元
(6)新墙体开发费
建筑面积*9元/平方米 17604元
(7)建设单位管理费A*3% 47148元
其中:工程质监费A*0.15%
工程监理费A*0.72%
(8)固定资产投资方向调节税
[A+B((1)~(7))]×15% 252384元
【答疑编号:10040302针对该题提问】
前期费用及其他费用=[(1)+(2)+…+(8)]
=363329元
C.资金成本
【答疑编号:10040303针对该题提问】
建设期为一年,贷款利率为8.64%,则:
资金成本=(综合造价+前期费用及其他费用)×1/2×8.64%
=(1571615+363329)×4.32%
=83590元
重置成本=综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
=1571615+363329+83590
=2018534元
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