山西自考网资料下载《资产评估》第四章 房地产评估12

山西自考网 发布时间:2012年09月26日

 二、市场法
  (一)市场法的原则及其适用范围
  市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(外部环境因素)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础,作必要的修正后,得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
  高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、住处不畅的地区则不宜采用。
  一般说来,市场法评估应具备的条件主要有:
  1.要有一定数量的正常交易的实例,通常交易实例不少于3个。
  2.选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性。
  3.交易时间与评估基准日尽可能接近。
  4.交易应具有透明性、公平性和有效性。
  5.交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
  (二)建筑物评估中市场法的应用
  1.交易实例比较法(直接法)。此法以待估的房地产状况为基准,在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物。
  2.基准价格对照法(间接法)。该法先选定标准的房地产和地产,对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。
  (三)应用市场法评估建筑物的程序
  1.资料收集。
  收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料。
  2.选择作比较的交易实例。
  3.交易行为的补正。
  4.交易日期的修正。
  5.区域因素的修正。

  三、残余估价法
  它运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值,减去土地的价值得到建筑物的价值,再细分在建筑物评估过程中,首先得到房地合二为一的收益,减去土地的收益,得到建筑物物的收益,建筑物的收益通过一定的折现方式折现,确定建筑物质的价格。
  【例题】某砖混结构单层住宅,宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金2400元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格。
  【答疑编号:10040310针对该题提问】
  年房租收入=2400×12=28800
  年总费用:
  房租损失准备费(以半月租金计)=1200
  房产税(按年租金的12%=28800×12%=3456
  土地使用税(每年按2/平方米)=200×2=400
  管理费(按年租金的3%=28800×3%=864
  修缮费(按年租金的4%=28800×4%=1152
  保险费=288
  年总费用=1200+3456+400+864+1152+288
      =7360

  年总纯收益=28800-7360=21440
  另运用市场法及成本逼近法等求得土地使用权价格为1000/平方米,则土地使用权总价为:200×1000=200000
  归属土地的年纯收益=200000×8%=16000
  故归属建筑的年纯收益=21440-16000=5440
  建筑物折旧率=1/25×100%=4%
  建筑物价格=5440÷10%+4%=38857

  建筑物每平方米价格=38857÷120=324
  在本章中应该知道房地产是实物、权益、区位三者的结合;了解房地产的特征,它包括:位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。
  在确定土地使用权评估时,应了解土地使用权的评估特点和土地的分类。
  了解一级市场价格与二级市场价格,资产评估中要评估哪个价格。
  土地使用权的价格特点包括四个方面。首先,土地的价格反映是土地作为生产要素(资源)的价值;第二,土地的价格是由土地的需求而决定;第三,土地的价格具有明显的区域性;第四,土地价格的上涨性与自然特性、经济特性都有关系。
  知道影响地产价格的因素有哪些,一般情况包括一般因素、区域因素、个别因素。
  土地使用权的评估方法及处置方式,是按国家土地制度进行。评估的方法有四种:市场法、成本法、假设开发法、收益法。
  建筑物的评估方法与特点中要了解建筑物的分类:一,按照按建筑物承重结构分类;二,按建筑物使用功能分类
  建筑物的特性:第一,建筑物价值的内涵复杂性的特点;第二,建筑物产权受土地使用权年限的制约;第三,建筑物功能、用途及评估方法
  了解影响建筑物价值评估的因素有哪些。
  建筑物的评估方法:成本法、市场法、残余估价法,了解这些方法的原理、数据来源及这些数据的应用。